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Sachenrecht für Dummies

Michael Grau, Peter Eisenbarth

ISBN: 978-3-527-80357-6 August 2018 368 Pages

Über die Autoren 7

Einführung 21

Über dieses Buch 21

Was dieses Buch nicht will und nicht kann 22

Törichte Annahmen über den Leser 23

Wie Sie dieses Buch lesen 23

Wie dieses Buch aufgebaut ist 24

Teil I: Sachen gibt’s 24

Teil II: Mobiliarsachenrecht 24

Teil III: Immobiliarsachenrecht 25

Teil IV: Das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis 25

Teil V: Der Top-Ten-Teil 25

Symbole, die in diesem Buch verwendet werden 26

Wie es weitergeht 26

TEIL I SACHEN GIBT’S 27

Kapitel 1 Sachenrecht: Mit Spaß an die Sache 29

Was Personen mit Sachen tun können 29

Sachenrechte = dingliche Rechte 30

Das Sachenrecht als Teil des BGB 30

Allgemeiner Teil und Sachenrecht 31

Schuldrecht und Sachenrecht 31

Das Zusammenspiel von Allgemeiner Teil, Schuldrecht und Sachenrecht 32

Kapitel 2 Zur Sache bitte! – Rechtsobjekte 35

Sachen, § 90 BGB 36

Vertretbare Sachen, § 91 BGB 36

Verbrauchbare Sachen, § 92 BGB 37

Sacheinheit und Sachgesamtheit 37

Hauptsache und Bestandteil einer Sache 38

Wesentliche Bestandteile an beweglichen Sachen, § 93 BGB 38

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, § 94 Abs 1 BGB 39

Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes, § 94 Abs 2 BGB 40

Scheinbestandteile, § 95 BGB 40

Zubehör, § 97 BGB 41

Kapitel 3 Sachenrechtsgrundsätze – das gilt für alle Dinge! 45

Typenzwang: Der »Numerus clausus« der Sachenrechte 45

Absolutheitsprinzip 48

Publizitätsprinzip (Offenkundigkeitsprinzip) 48

Bestimmtheitsgrundsatz (Spezialitätsprinzip) 49

Trennungs- und Abstraktionsprinzip 50

Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft 50

Das sachenrechtliche Verfügungsgeschäft 52

Das Trennungsprinzip 53

Abstraktionsprinzip 55

Ausnahmen vom Abstraktionsprinzip – Fehleridentität 57

Kapitel 4 Eigentum – Wem gehört’s? 59

Alles meins! Eigentum, § 903 BGB 59

Beispiele gesetzlicher Einschränkungen im BGB 61

Achtung Notstand!, § 904 BGB 61

Das ist ein Überfall!, § 911 BGB 62

Nichts Gutes vom Nachbargrundstück, § 906 BGB 62

Arten des Eigentums 65

Nichts kaputt: Gemeinschaft nach Bruchteilen 66

Alle für eine Sache: Gesamthandseigentum 66

Kapitel 5 Besitz – das Haus verliert nichts 67

Die Funktion des Besitzes 67

Publizitätsfunktion 68

Besitzschutzfunktion 68

Erwerb und Verlust des Besitzes 68

Erwerb des unmittelbaren Besitzes  69

Besitzwille als Voraussetzung 69

Besitzerwerb durch bloße Einigung 70

Besitzverlust 71

Besitzarten 72

Alleinbesitz 72

Mitbesitz, § 866 BGB 73

Teilbesitz, § 865 BGB 73

Mittelbarer Besitz, § 868 BGB 74

Besitzdiener, § 855 BGB 75

Erbenbesitz, § 857 BGB 78

Organbesitz 78

Rechtmäßiger Besitz – unrechtmäßiger Besitz 79

Fehlerhafter Besitz, § 858 Abs 2 S 1 BGB 79

Eigenbesitz, § 872 BGB 80

Fremdbesitz 80

TEIL II MOBILIARSACHENRECHT 81

Kapitel 6 Eigentumserwerb durch Rechtsgeschäft 83

Eigentumserwerb beweglicher Sachen kraft Rechtsgeschäfts

vom Berechtigten 83

Inhaltsverzeichnis 13

Einigung 84

Eigentumsvorbehalt 85

Aufschiebende oder auflösende Bedingung 85

Anwartschaft 85

Übergabe 86

Übergabe direkt an Erwerber 87

Übergabe an Hilfspersonen 88

Übergabe an oder durch den Besitzdiener 88

Übergabe an den mittelbaren Besitzer 88

Übergabe an oder durch eine Geheißperson 89

Sonderfälle der Übergabe 90

Berechtigung 93

Erteilung der Berechtigung kraft Gesetzes 93

Erteilung der Berechtigung kraft Ermächtigung 94

Verfügungsverbote 94

Kapitel 7 Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten 99

Rechtsgeschäftlicher Erwerb durch Verkehrsgeschäft 102

Rechtsgeschäftlicher Erwerb 102

Verkehrsgeschäft 102

Besitz vom Veräußerer erlangt 103

Nicht in gutem Glauben 103

Sache ist abhandengekommen 105

Eigentumserwerb an abhandengekommenen Sachen, § 935 Abs 2 BGB 107

Sonderfälle der Übergabe beim Erwerb vom Nichtberechtigten 108

Erwerber hat Sache bereits in seinem Besitz, § 929 S 2, § 932 Abs 1 S 2 BGB 108

Gutgläubiger Erwerb bei Besitzkonstitut, § 930, § 933 BGB 110

Gutgläubiger Erwerb bei Abtretung des Herausgabeanspruchs,§ 931, § 934 BGB 110

Wie du mir, so ich dir! Herausgabeanspruch des Erlangten 113

Kapitel 8 Pfandrecht an beweglichen Sachen 115

Inhalt des Pfandrechts 115

Arten des Pfandrechts 116

Vertragliches Pfandrecht, § 1204 BGB 117

Entstehen eines vertraglichen Pfandrechts 117

Übertragung eines vertraglichen Pfandrechts 120

Schutz des Pfandrechts, § 1227 BGB 121

Verwertung des Pfandrechts 121

Verteilung des Versteigerungserlöses 124

Erlöschen des Pfandrechts 124

Gesetzliches Pfandrecht 125

Arten gesetzlicher Pfandrechte 125

Entstehen eines gesetzlichen Pfandrechts 126

Erlöschen gesetzlicher Pfandrechte 127

Kapitel 9 Erlöschen von Rechten Dritter 129

Der Grundfall des Erlöschens von Rechten Dritter, § 936 Abs 1 S 1 BGB 129

Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 936 Abs 1 S 1 BGB 130

Sonderfälle des Erlöschens von Rechten Dritter, § 936 Abs 1 S 2 BGB 132

Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1 und S 2,§ 936 Abs 1 S 2 BGB 134

Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 930,§ 936 Abs 1 S 3 BGB 134

Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 931,§ 936 Abs 1 S 3 BGB 135

Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 931,§ 936 Abs 3 BGB 136

Kapitel 10 Und plötzlich Eigentümer! Eigentumserwerb kraft Gesetzes 139

Ersitzung, § 937 BGB 139

Verbindung, Vermischung, Verarbeitung 141

Verbindung mit einem Grundstück, § 946 BGB 141

Verbindung einer beweglichen Sache, § 947 BGB 142

Vermischung, § 948 BGB 143

Verarbeitung, § 950 BGB 144

Rechtsfolge bei Eigentumsverlust nach §§ 946 bis 950 BGB 145

Eigentum an Schuldurkunden, § 952 BGB 147

Eigentumserwerb an Erzeugnissen und Bestandteilen, § 953 ff BGB 148

Grundregel, § 953 BGB 148

Ausnahmen von der Grundregel, §§ 954 bis 957 BGB 149

Aneignung, § 958 150

Fund, § 958 151

Verlorene Sache 151

Der Finder und die Anzeigepflicht 151

Eigentumserwerb 152

Ansprüche des Finders 153

Kapitel 11 Gib die Sache wieder her – Ansprüche des Besitzers 155

Selbsthilfe, § 859, § 860 BGB 156

Besitzwehr, § 859 Abs 1 BGB 157

Besitzkehr, § 859 Abs 2 BGB 158

Besitzkehr bei Grundstücken, § 859 Abs 3 BGB 159

Selbsthilfe des Besitzdieners, § 860 BGB 161

Possessorische Besitzansprüche, §§ 861, 862, 867 BGB 161

Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes, § 861 BGB 162

Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung von Störungen, § 862 BGB 163

Besitzrechte des mittelbaren Besitzers, § 869 BGB 166

Verfolgungsrecht des Besitzers, § 867 BGB 167

Petitorische Ansprüche des früheren Besitzers, § 1007 BGB 168

Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 1 BGB 169

Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 2 BGB 171

Inhaltsverzeichnis 15

Schadensersatz für den Besitzer 173

Schadensersatz nach § 823 Abs 1 BGB 173

Schadensersatz nach § 823 Abs 2 i.V.m § 858 BGB 174

Kapitel 12 Weil es mir gehört – Ansprüche des Eigentümers 175

Herausgabeanspruch, § 985 BGB 175

Besitzrecht vom Eigentümer erhalten 176

Abgeleitetes Recht zum Besitz 178

Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche, § 1004 Abs 1 BGB 179

Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung nach § 1004 Abs 1 S 1 BGB 179

Anspruch auf Unterlassung weiterer Beeinträchtigungen nach § 1004 Abs 1 S 2 BGB 181

Schadensersatzansprüche des Eigentümers, § 823 Abs 1 BGB 182

TEIL III IMMOBILIARSACHENRECHT 185

Kapitel 13 Grund und Boden ist Basis der Immobilie 187

Was Immobilienrecht eigentlich bedeutet 187

Das Grundstück führt 188

Das Besondere an Grundstücken 190

Weil man Grundstücke nicht mitnehmen kann 191

Kapitel 14 Das Entstehen und Vergehen verstehen 193

Das Entstehen, Übertragen, Belasten von Grundstücksrechten 193

Die Einigung 195

Die Auflassung: Ein Sonderfall der Einigung 196

Form der Einigung 196

Die Eintragung 196

Die Berechtigung 197

Berechtigung bis zum Ende 197

Wegfall der Berechtigung 197

Sonderfall: Nachträgliche Verfügungsbeschränkung 198

Noch Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung 200

Vergleich von Immobilien und Mobilien 201

Das Aufheben von Grundstücksrechten 202

Die Erklärung 203

Erklärung des Berechtigten 203

Löschung des Rechts im Grundbuch 203

Der große Unterschied zum Schuldrecht 204

Besonderheiten bei der Aufhebung von Grundstücksrechten 205

Kapitel 15 Grundstückseigentümer durch Vertrag 209

Eigenheim – Glück allein 209

Die Einigung und ihre Sonderform als Auflassung 210

Sonderform der Auflassung 211

Formen der Auflassungserklärungen 214

Die Eintragung 214

Die Berechtigung 215

Noch Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung 216

Fehlen einer Voraussetzung nach §§ 873, 925 BGB 216

Der gutgläubige Erwerb von einem Nichtberechtigten 216

Rechtsgeschäft als Verkehrsgeschäft 217

Falscher Eintrag im Grundbuch 217

Der Unberechtigte muss im Grundbuch eingetragen sein 218

Bösgläubigkeit: Der Erwerber darf die Unrichtigkeit des

Grundbuchs nicht kennen 218

Im Grundbuch darf kein Widerspruch eingetragen sein 219

Kapitel 16 Die Vormerkung – nicht Fisch, nicht Fleisch, aber unverzichtbar.221

Das Ziel der Vormerkung 222

Die rechtliche Einordnung der Vormerkung 223

Das Entstehen einer Vormerkung 224

Der Eintrag der Vormerkung ins Grundbuch 224

Die Wirkung der Vormerkung 225

Die Signalwirkung der Vormerkung 226

Kapitel 17 Vorkaufsrecht – ich darf später mal 227

Das Wesen des Vorkaufsrechts 227

Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht 229

Wirksames Entstehen des dinglichen Vorkaufsrechts 230

Eintritt eines Vorkaufsfalls 231

Wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts 232

Rechte des Vorkaufsberechtigten 232

Rechte des Dritten, der letztlich nicht Eigentümer wird 233

Die Restabwicklung nach einem Vorkauf 234

Kapitel 18 Eigentümer werden, ohne Vertrag 235

Verbindung – alles folgt dem Grundstück 235

Alles Show – Ausnahmen wesentlicher Bestandteile 237

Der Apfel fällt vom Baum – Trennung von Früchten 239

Keiner mag mich – herrenlose Grundstücke 239

Kommt Zeit, kommt Recht – Buchersitzung 240

Grundstücke im Nachlass – Erbschaft 241

Wir werfen alles zusammen – Gütergemeinschaft 241

Nicht richtig BGB gespielt – Zwangsversteigerung 242

Die Gesellschaft braucht deins – Enteignung 242

Kapitel 19 Nutzungsrechte – ein Stück Recht, bitte! 243

Einordnung – Teilbaustein der Nutzungsrechte 243

Nutzungsrechte allgemein – machen dürfen 245

Inhaltsverzeichnis 17

Nutzungsrechte des BGB – mehr geht nicht 245

Konstruktion – rechtliche Bausteinen der Nutzungsrechte 246

Grunddienstbarkeit – was beim anderen geht 247

Einzelne Varianten der Grunddienstbarkeit 248

Entstehen der Grunddienstbarkeit 250

Rechte und Pflichten 251

Erlöschen der Grunddienstbarkeit 253

Besonderheiten zur Grunddienstbarkeit 254

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – eine Person darf 254

Abweichende Rechte, Pflichten und Besonderheiten 256

Sonderfall Wohnungsrecht – die frühe Alterssicherung ohne Staatshilfe 257

Wesentliche Rechte und Pflichten aus dem Wohnrecht 258

Erlöschen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit 258

Nießbrauch – der leere Bilderrahmen des Eigentums 260

Entstehen des Nießbrauchs 261

Rechte und Pflichten aus dem Nießbrauch 261

Unübertragbarkeit des Nießbrauchs 262

Unpfändbarkeit des Nießbrauchs 263

Erlöschen des Nießbrauchs 263

Besonderheiten des Nießbrauchs 264

Ungeschriebene Altrechte – was Oma schon durfte 264

Kapitel 20 Das Grundstück im Pfandleihhaus – Grundpfandrechte 267

Der Stammbaum der Sicherheiten 267

Das Grundstück als Pfand 269

Was bisher geschah – Übersicht der Beziehungen 270

Rechtliche Entwicklungsschritte bis zum Grundpfandrecht 271

Grundpfandrechte – drei ungleiche Schwestern 272

Die Hypothek – nie ohne ihren Freund Forderung unterwegs 273

Die Grundschuld – lose gebunden, freiheitsliebend 273

Die Rentenschuld – schon zu alt und nicht mehr gefragt 274

Kapitel 21 Die Hypothek – wenn der Kredit lebensnotwendig ist 275

Die Hypothek – war mal das Mustermädchen 275

Geburt der Hypothek und ihre Besonderheiten 277

War darf was? Rechte und Pflichten 278

Brieflein oder Büchlein – die Arten der Hypothek 279

Profi oder Amateur? – Verkehrs- oder Sicherungshypothek 279

Die Briefhypothek: Das Recht als Brieflein 280

Die Buchhypothek: Das Recht im Büchlein 282

Rechtlein wechsel dich – Weitergabe der Hypothek 282

Weitergabe der Briefhypothek 283

Weitergabe der Buchhypothek 284

Darf der das? – Berechtigung 285

Das Ende der Hypothek 285

Erfüllung des schuldrechtlichen Vertrags 285

Ohne Forderung keine Sicherheit nötig 286

Wie von Zauberhand: Die Hypothek verwandelt sich 286

Die »Verwertung« der Hypothek 288

Sonderfall: Du hast von mir noch 290

Sonderfall: Ich habe doch für dich 291

Kapitel 22 Die Nabelschnur der Grundschuld 293

Die Grundschuld – sehr begehrt 293

Die Grundschuld – frei und doch nicht ungebunden 294

Der kleine, aber gravierende Unterschied 294

Die genetische Gemeinsamkeit 296

Geburt der Grundschuld und ihre Besonderheiten 297

Am Anfang steht eine Forderung 297

Zusätzlich braucht es eine Sicherheit 297

Am Ende steht die Grundschuld 298

Wer darf was? – Rechte und Pflichten 298

Du hast nicht gezahlt: Rechte des Gläubigers 299

Du darfst nicht: Rechte des Grundstückseigentümers 299

Arten der Grundschuld 300

Verbrieftes Recht 300

Ein Recht, wie es im Buche steht 302

Weitergabe der Grundschuld 302

Weitergabe der Buchgrundschuld 303

Weitergabe der Briefgrundschuld 305

Erlöschen und Abwicklung: Das Ende naht 309

Die Forderung erlischt 309

Die Forderung wird nicht bezahlt 309

Fälligkeit und Kündigung 310

Keine Einreden 311

Sonderfälle: Du hast von mir noch …; ich habe doch für dich 312

Kapitel 23 Die Reallast – Von allem etwas? 313

Einordnung der Reallast 313

Entstehen der Reallast 314

Elemente der Reallast 314

Das steht auf dem Spiel: Haftung des Grundstücks 315

Das muss drin sein: Wiederkehrende Leistungen 315

Ganz genau geschaut: Die Leistung 316

Ohne Moos nix los: Geldwert der Leistung 316

Fundament: Darauf basiert die Reallast 316

Doppelte Haftung: Grundstück und Eigentümer 317

Praxisanwendung 318

Absicherung einer Zahlungspflicht 318

Altenteil, Leibgeding, Ausgeding und andere 318

Gesetzliche Reallasten 319

Gesamtübersicht zur Reallast 319

Kapitel 24 Wenn Rechte zum Grundstück ernannt werden 321

Struktur der grundstücksgleichen Rechte 321

Ein Haus auf fremdem Grundstück: Erbbaurecht 322

Das Ziel: Mein Gebäude, dein Grundstück 322

Das Problem: Gesetzlich führt das Grundstück 322

Die Lösung: Das Gesetz auf bestimmte Zeit abändern 323

Das Entstehen des Erbbaurechts 323

Besonderheiten in Struktur und Wirkung 324

Das Besondere am Gebäude 325

Das Ende des Erbbaurechts 326

Folgen der Beendigung 328

Scheibchenweise Recht: Wohnungs- und Teileigentum 329

Ausgangspunkt: Ein Grundstück 330

Die Aufgabe: Eine Aufteilung des Gebäudes 330

Das Grundbuch des Wohnungseigentums 334

Die Schaffung des Wohn- und Teileigentums 335

Das tägliche Leben der Wohnungseigentümergemeinschaft 336

Kapitel 25 Grundbuch-Bingo, aber kein Glücksspiel 337

Wozu all der Aufwand? Safety first! 337

Wer Grundstücke zu Sachen macht 338

Wer Grundstücke bewacht 339

Arten, ein Grundbuch zu führen 340

Realfolium: Blatt für Blatt 340

Personalfolium: Ein Grundbuch pro Eigentümer 341

Das Aussehen des Grundbuchs 342

Das Deckblatt 342

Das Bestandsverzeichnis 343

Erste Abteilung 344

Zweite Abteilung 345

Dritte Abteilung 347

Wer etwas aus dem Grundbuch erfährt 348

Für den Alltag – das Grundbuch-Bingo 349

Ohne Antrag läuft nichts, § 13 GBO 349

Das Jawort des Partners, § 19 GBO 351

Eigentumswechsel, ein Jawort mit Nachdruck, § 20 GBO 351

Dreifacher Durchschlag? Die Form nach § 29 GBO 352

Ist er schon drin? Voreintragung im Grundbuch, § 39 GBO 353

TEIL IV DAS EIGENTÜMER-BESITZER-VERHÄLTNIS 355

Kapitel 26 Die Regelungen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses – EBV 357

Die Vindikationslage oder wie alles beginnt 358

Aufbau der §§ 987 ff BGB 358

Typen von Besitzern im EBV 359

Abschlussfunktion und Sperrwirkung 360

Schadensersatzansprüche des Eigentümers 361

Schadensersatzansprüche gegen den verklagten Besitzer, § 989 BGB 361

Schadensersatzansprüche gegen den bösgläubigen Besitzer, § 990 BGB 363

Schadensersatzansprüche gegen den deliktischen Besitzer, § 992 BGB 365

Schadensersatzansprüche gegen den redlichen, unverklagten Besitzer,

§ 993 Abs 1 Hs 2 BGB 366

Herausgabe von Nutzungen für den Eigentümer 367

Nutzungen 368

Keine Nutzungen 369

Nutzungsherausgabe des verklagten Besitzers, § 987 BGB 369

Nutzungsherausgabe des bösgläubigen Besitzers, § 990, § 987 BGB 371

Nutzungsherausgabe des unentgeltlichen Besitzers, § 988 BGB 372

Nutzungsherausgabe des deliktischen Besitzers, §§ 990, 987 BGB 373

Nutzungsherausgabe des redlichen, unverklagten,

entgeltlichen Besitzers, § 993 Abs 1 Hs 2 BGB 374

Ersatz für Verwendungen des Besitzers 375

Verwendungen 375

Keine Verwendungen 375

Ersatz für notwendige Verwendungen, § 994 BGB 376

Ersatz für nützliche Verwendungen, § 996 BGB 380

Wegnahmerecht des Besitzers, § 997 BGB 381

TEIL V DER TOP-TEN-TEIL 383

Kapitel 27 Zehn wichtige Anspruchsgrundlagen und Prüfungsschemata zum Sachenrecht 385

Herausgabeanspruch § 985 385

Wiedereinräumung des Besitzes, § 861 Abs 1 BGB 386

Herausgabeanspruch des früheren Besitzers, § 1007 BGB 386

Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 1 BGB 387

Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 2 BGB 387

Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung, § 1004 BGB 388

Anspruch auf Beseitigung bestehender Beeinträchtigung, § 1004 Abs 1 BGB 388

Anspruch auf Unterlassung weiterer Beeinträchtigungen,§ 1004 Abs 1 S 2 BGB 388

Beseitigung der Besitzstörung, § 862 BGB 388

Anspruch auf Beseitigung bestehender Störungen,§ 862 Abs 1 S 1 BGB 388

Anspruch auf Unterlassen weiterer Besitzstörung, § 862 Abs 1 S 2 BGB 389

Ausgleich in Geld, § 906 Abs 2 S 2 389

Vergütung in Geld, § 951 Abs 1 i.V.m § 812 Abs 1 S 1 BGB 389

Duldung der Zwangsvollstreckung, § 1147 BGB 390

Grundbuchberichtigungsanspruch, § 894 BGB 391

Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung, § 888 BGB 391

Stichwortverzeichnis 393