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Immobilienkauf für Dummies

Immobilienkauf für Dummies

ISBN: 978-3-527-66890-8

Feb 2013

340 pages

Über die Autoren 7

Einführung 19

Über dieses Buch 20

Konventionen in diesem Buch 20

Was Sie nicht lesen müssen 20

Törichte Annahmen über den Leser 21

Wie dieses Buch aufgebaut ist 21

Teil I: Auf in die eigenen vier Wände 21

Teil II: Das Traumobjekt finden und prüfen 22

Teil III: Finanzieren: Jetzt geht es um die Kohle 22

Teil IV: Kaufen: Endlich meins! 22

Teil V: Vermieten: Die Immobilie als Kapitalanlage 22

Teil VI: Der Top-Ten-Teil 22

Symbole, die in diesem Buch verwendet werden 23

Wie es weitergeht 23

Teil I Auf in die eigenen vier Wände 25

Kapitel 1 Vom Traum bis zum Einzug: der Weg in die eigene Immobilie 27

Ich kaufe mir dann mal was Eigenes 28

Wann sich der Kauf einer Immobilie lohnt 28

Die Phase der Entscheidung 28

Bauen, bauen lassen oder doch lieber einen Altbau erwerben 29

Orientierungshilfen – Internet-Plattformen, Nachbarn, Immobilienexperten 29

Warum Sie Ihre Wunschimmobilie unbedingt von allen Seiten prüfen müssen 30

Pokern um den Preis – die richtige Verhandlungsstrategie 30

Alles rund um die Finanzierung der eigenen vier Wände 31

Eine Immobilie kostet – Tag für Tag 31

Was Kosten spart – Dämmung, Heizung, Strom 31

Bausparer, Versicherungen, Staat – es gibt noch mehr Geldgeber 33

Der Vertrag aller Verträge 33

Jede Menge Papier – der Kauf- beziehungsweise Bauvertrag 34

Schritt für Schritt zum Eigentum 34

Die Immobilie als Kapitalanlage 35

Die Finanzen – das Plus gegenüber dem Fiskus 35

Große Pläne – viele Herausforderungen 36

Drum prüfe, wer sich länger bindet 37

Fiese Fallen 37

Kapitel 2 Warum sich der Kauf einer Immobilie lohnt 39

Der Run auf die Ballungsräume 39

Mieterland Deutschland 41

Mieten oder tilgen? 43

Was für die Immobilie spricht 44

Was gegen eine Immobilie spricht 45

Endlich meins – der unschätzbare Vorteil einer Immobilie 47

Teil II Das Traumobjekt finden und prüfen 49

Kapitel 3 Welche Immobilie hätten Sie denn gern? 51

Die Grundsatzfrage: Haus oder Wohnung? 51

Und noch eine Grundsatzfrage: Neu oder alt? 53

Die dritte entscheidende Frage: Bauen oder bauen lassen? 56

Der Künstler am Haus – der Architekt 57

Weniger Stress, weniger Individualität – bauen mit Bauträgern 61

Das Beste aus zwei Welten – der Generalunternehmer 65

Hausbau von der Stange – das Fertighaus 67

Auf einen Blick: Was spricht für welche Form des Bauens? 67

Kapitel 4 Wie Sie die richtige Immobilie finden 69

Hunderttausende Immobilien warten auf Sie 69

Der Fundort Nummer eins – das Internet 69

Schwarz auf weiß – Anzeigen in Zeitungen 70

Selbst inserieren 71

Das schwarze Brett – Aushänge bei Banken und Maklern 71

Suchen Sie selbst Ihre Traumimmobilie 71

Frühzeitig informieren – der Besuch bei der Stadtverwaltung 71

Ständig kommunizieren – der Kontakt zu Multiplikatoren 71

Selbstständig recherchieren – Fragen kostet nichts 72

Begrenzt plakatieren – trommeln schadet nichts 73

Ersteigern Sie das Haus Ihrer Wahl 74

Der erste Schritt – Recherche 74

Der zweite Schritt – persönliche Begutachtung 75

Der dritte Schritt – das Gespräch mit der Bank 75

Der entscheidende Schritt – die Versteigerung 76

Der Makler – ungeliebt, aber oft unverzichtbar 76

Alles Verhandlungssache 77

Makler haben das Recht auf eine faire Bezahlung 78

Was Makler leisten können – und sollten 79

Selbst mit Makler suchen – warum nicht? 80

Kapitel 5 Auf Herz und Nieren prüfen 81

Die Lage 81

Stadt oder Land? 82

Zentrum oder Peripherie? 82

Wie Sie die richtige Lage für Ihr Traumhaus finden 82

Der unverzichtbare Blick ins Grundbuch 83

Kein Kauf ohne Besuch beim Nachbarn 86

Der Blick von außen 86

Der Blick von innen 87

Die unvermeidlichen Fleißaufgaben: Prüfen Sie Bebauungsplan und etwaige Infrastrukturprojekte 88

Die Pläne der Städte und Gemeinden – der Bebauungsplan 89

Brücke, Bundesstraße, Biotop – Infrastrukturprojekte und ihre Folgen 91

Die unerlässliche Instandhaltungsrücklage: Lesen Sie unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen 92

Der wichtige Rat vom Gutachter: Lassen Sie Experten das Objekt checken 94

Kapitel 6 Was den Wert Ihrer Immobilie nachhaltig beeinflusst 97

Lage, Lage, Lage 97

Barrieren ade – gelassen im Eigenheim alt werden 100

Ökonomisch und ökologisch: Die Energiebilanz ist heute das A und O einer Immobilie 102

Der Mindeststandard – Niedrigenergie ist Pflicht 104

Das energieautarke Zuhause – wenn die Vision Realität wird 105

Kapitel 7 Präsentieren, präparieren, parieren: der Poker um den Preis! 107

Wertvolle Verhandlungsstrategien für den Immobilienkauf 107

Pokern um den Preis 108

Zocken mit der Zeit 110

Geld sparen – Makler ausspielen 111

Konkurrenz um das Objekt berücksichtigen 114

Teil III Finanzieren: Jetzt geht es um die Kohle 115

Kapitel 8 So viel Haus können Sie sich leisten 117

Kassensturz auf dem Konto 117

Mein Budget, meine Vorsorge – was Sie nicht für die Immobilie ausgeben dürfen 121

Das Leben nach dem Beruf – die Altersvorsorge 121

Krank für den Rest des Lebens – die Berufsunfähigkeit 124

Eine Versicherung für Ihre Familie 126

Do it yourself – die Muskelhypothek 127

Umfangreiche Recherche – üppiges Sparpotenzial 127

Geschickte Hände – viel Detailwissen 130

Hobby ade! Der Faktor Zeit 132

Ein professioneller Coach hilft 133

Wie sage ich es meiner Bank? 134

Bloß kein Sturz vom Dach! Warum eine Unfallpolice nötig ist 136

Tante Gabi als Kreditgeber 137

Die Bank und ihre Konditionen 139

Die Bonität – kann ich oder kann ich nicht? 139

Die Schufa – Schattenkönigin im Finanzreich 140

Erfolgreich, wohlhabend – aber selbstständig 141

30 Jahre – die gleiche Immobilie in einer anderen Welt 142

Kapitel 9 Was Sie alles bezahlen müssen 145

Der große Batzen – der Kaufpreis 145

Die lästigen Zusätze – die Kaufnebenkosten 146

Die Grunderwerbsteuer 147

Die Notar- und Gerichtsgebühren 147

Die Maklergebühren 147

Die Kaufnebenkosten auf einen Blick 148

Die unvermeidliche Gebühr – die Grunderwerbsteuer 149

Die Extra-Portion – die Renovierung bei Gebrauchtimmobilien 152

Eine Immobilie kostet – Tag für Tag 155

Die kommunalen Gebühren 155

Die Grundsteuer 158

Die Versicherungen 160

Die Energiekosten 162

Die alltäglichen Kosten für eine Immobilie auf einen Blick 164

Die Rücklagen für größere Reparaturen 164

Die Rücklagen für den Worst Case – was tun bei Jobverlust und längerer Krankheit? 166

Kapitel 10 So reduzieren Sie einen Teil der Kosten 169

Regeln, Richtlinien, Rüstzeug – die Energiebilanz einer Immobilie 169

Wo Sie Kosten reduzieren können – die drei großen Energiesparer 172

Kuschlige Wärme zum Wohlfühltarif – die Heizung 173

Hauptsache dicht – die Dämmung 178

Prickelnde Posten – Warmwasser und Strom 181

Kapitel 11 Wer Ihnen das ganze Geld gibt: die Bank 185

Was Banken alles anbieten und wann welches Produkt sinnvoll ist 185

Alle Jahre wieder – das Annuitätendarlehen 186

Volle Konzentration auf die Schulden – das Tilgungsdarlehen 188

Alles auf einmal – das endfällige Darlehen 189

5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre – das Lottospiel mit den Zinssätzen 189

Nix ist fix – was für und gegen einen variablen Zinssatz spricht 192

Die Extra-Rate – warum die Sondertilgung so wertvoll ist 193

Vergleichen und verhandeln spart ein paar Tausender 195

Was die Bank so alles außer Geld bekommt – und was Sie geben sollten 197

Die Grundschuld 198

Die Risikolebensversicherung 199

Die Sicherungsabtretung 200

Das Garantieversprechen 201

Die Bürgschaft 201

Viele Optionen – begrenzter Spielraum 202

Banker scherzen nicht – welche Rechte und Pflichten sich aus dem Geschäft mit der Bank ergeben 202

Kapitel 12 Wer Ihnen sonst noch Geld gibt 205

Der Bausparvertrag – eine Besonderheit mit vielen Vorteilen 205

Wie funktioniert das Bausparprinzip? 206

Für wen lohnt sich das Bausparprinzip? 211

Wie Lebensversicherungen zur Hausfinanzierung dienen 218

So hilft Ihnen der Staat beim Kauf einer Immobilie 220

Zinsgünstige Kredite von der KfW 220

Wenn der Bürgermeister bei der Hausfinanzierung mithilft 225

Ein Zuschuss und Amen – Geld vom Pfarrer für die eigene Immobilie 226

Wohn-Riester als Finanzhilfe 229

Teil IV Kaufen: Endlich meins! 235

Kapitel 13 Der Vertrag aller Verträge 237

Was alles in einen Kaufvertrag gehört 237

Die wesentlichen Inhalte des Kaufvertrags 238

Die wichtigsten Paragrafen auf einen Blick 239

Augen auf beim Wohnungskauf 241

Ein Bauvertrag ist speziell 246

Wofür stehen die AGB? 246

Und was bitte ist VOB? 247

Und wo steht, was da eigentlich gebaut wird? 248

Kapitel 14 Die letzten Schritte bis zum Eigentümer 251

Der Ernst beginnt – der Termin beim Notar 251

Der Termin vor dem Termin 251

Eine Unterschrift für sechsstellige Summen 252

Zug um Zug zum Eigentümer – was nach Ihrer Unterschrift passiert 253

Wenn was schiefgeht 255

Gekauft ist gekauft gilt nicht immer 256

Auf dem Schlichtungsweg ins neue Haus 256

Der Poker um die letzte Rate 256

Wenn das Bauunternehmen pleitegeht 257

Teil V Vermieten: Die Immobilie als Kapitalanlage 259

Kapitel 15 Der andere Blick auf die Immobilie: welche Besonderheiten auf Anleger zukommen 261

Die wesentlichen Kriterien für eine Immobilie als Kapitalanlage 261

Im Grünen, im Zentrum oder in ländlichen Gefilden – die Lage 263

Studenten oder Senioren – für welche Mieter ist Ihre Wohnung gedacht? 264

Wohin im Alter? Ab in die eigene Wohnung! 266

Die Miete immer im Blick – wie Sie feststellen, ob sich eine Immobilie rechnet 267

Ein exakte Kalkulation ist die halbe Miete 267

Genaues Wissen über den örtlichen Mietmarkt ist unerlässlich 269

Den Fiskus immer dabei – welche Steuervorteile Sie einkalkulieren können 271

Ein Objekt und seine Nebenkosten – so viel Steuer können Sie sparen 271

Aus alt mach neu – mit Renovierungen lassen sich Steuern sparen 273

Kapitel 16 Die ungewohnte Rolle als Vermieter 275

So finden Sie den passenden Mieter 275

Was ein Mietvertrag alles enthalten muss 281

Auf welche Fallstricke Vermieter achten müssen 283

Teufel in schönen Gewändern – die Mietnomaden 283

Zahlungsausfälle, Müllberge, Wohnungsschäden – teure Hinterlassenschaften 285

Teil VI Der Top-Ten-Teil 289

Kapitel 17 Zehn Punkte, die Immobilienkäufer unbedingt beachten müssen 291

Ist das wirklich mein Ding? Warum Sie Ihr Wunschobjekt mit viel Bedacht auswählen sollten 291

Reicht mein Geld für die Traumimmobilie? Der Kaufpreis deckt längst nicht alle Kosten ab 292

Kalkuliere ich die Muskelhypothek exakt? Die großen Folgen falscher Annahmen und unlösbarer Aufgaben 292

Kostbares Papier oder wertloser Fetzen? Der Kaufvertrag muss hieb- und stichfest sein 293

Machen Bauträger oder Handwerker alles richtig? Prüfen Sie die Baufortschritte regelmäßig 294

Sparen lohnt! Geben Sie sich nur mit der besten Energiebilanz zufrieden 295

Beobachten zahlt sich aus! Behalten Sie das Zinsniveau im Auge 295

Wie finanzstark ist der Bauträger? Warum Sie möglichst viel über Ihren Partner wissen sollten 296

Ist noch Geld auf der hohen Kante? Bauen Sie ein Rücklagenpolster auf 297

Reicht das Geld nicht? Ziehen Sie die Rettungsleine rechtzeitig 297

Kapitel 18 Zehn Fallen, in die Sie nicht tappen sollten 299

Unrealistisch kalkulieren 299

Auf Gutachter und Experten verzichten 300

Zu niedrige Tilgungsraten festlegen 301

Die Extrakosten rund um das Baudarlehen übersehen 302

Unter Zeitdruck agieren 302

Zu wenig Geld für die Instandhaltung zurücklegen 303

Nur auf die eigene Menschenkenntnis vertrauen 304

Auf Sondertilgungen verzichten 305

Zu viele Kompromisse eingehen 306

Allein nur für die Immobilie buckeln 306

Kapitel 19 Die zehn wichtigsten Internetadressen für Immobilienkäufer 309

Stichwortverzeichnis 317